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广州楼市:这里房产买了就是坑,劝你还是回避

来源媒体:财经领域创作者更新时间:10-12点击:5754

我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

以下内容来自【雕叔谈楼市】公众号,买房问题请私信提问

提问:雕叔您好,请问和姐姐合伙买房,用的是姐姐的房票,房本也只落姐姐的名字,首付款和姐姐各分担一半,银行会查询我的首付款来源吗?年前我的资金都放在股市里了,前段时间行情很不好,我想着就是首付款我先从借呗等小额贷款渠道先周转应急半个月,等股票回升了再把小额贷款的钱还上,您觉得这样操作会不会影响银行批贷呢?

回答:首先第一点,查的是姐姐的首付款来源,不是你的。但是 ,你姐的钱一部分来自于你 ,需要在贷款行、流水行做好细节 ,否则会影响贷款审核。其次,你是买得起房的人 ,我不建议用花呗借呗这些小贷。这些产品不是给你们用的。

提问:雕叔,最近想买龙口西的学位房壳(预算有限只能小户型),但是看最近的政策好像北京也有弱化学位房的趋势,现在还能入手吗,如果入手的话是买总价低(350万)还是总价高一点(450万)合适,另外应该还是买新一点的楼更好是吧?麻烦给一点建议,谢谢

回答:买学位房首选第一下就是一种消费行为了,然后才是投资行为相信你也知道,龙口西,华阳,天府路,体育东这几个热门的小学学位教育局已经发布了学位预警通告,8月31日后要按照房本的日期排队入读,具有一定的不确定性,如果是你小孩要想百分百入读龙口西的,建议在8月31日前过户。如果从投资角度上看,目前买学位房其实不划算,一是现在已经是本轮行情的尾声了,且经过了一轮学位房的小阳春,价格贵且硬;二也就是买入后有一定的不确定性,现在学位预警刚出,后续带来利空建议再观察一下,你是家长你也不希望小孩买了学位壳名校也上不去对吧真买学位壳的话直接买个大于30平的壳就好了,总价低,够用就好

提问:老狗,我燕塘的房子之前对口的是村小银河小学,最近学位调整极大概率划分到了五一小学,五一小学是可以摇号汇景中学和广州中学的。今年的招生已经没有了,利好应该是明年,那我房子今年还卖吗?还是等到明年利好政策出来了再卖

回答:天河传统的学位房,强在小学,而不是中学,我认为这个利好不算特别大吧小学来说华阳,龙口西,华景都是王牌,但是广州中学的实际成绩不是特别好,在天河来说算可以,但在越秀或者全广州来对比就不算佼佼者我建议你在下一轮之前完成置换就好你可以明年置换,但也要做好市场冷下来房子不好卖的心理准备(煎熬)

提问:雕叔你好 想出北滘英伦首府的房子 120左右的 毛坯 您说是找999一平那种简单装修一下卖 还是直接毛坯卖? 还有 卖房的时机是不是明年3月比较好?

回答:卖房时机其实是7号线通车之后,应该是2020年年底,我觉得你可以在地铁通车前出掉至于是否要装修,我觉得先不用装修,直接卖毛坯

提问:鱼珠现在价已经很高了,还有别的适合投资的二手房吗?

回答:大把人。看价格吃饭。钱多就去高大上的地方,比如珠江新城,天河公园,琶洲钱少的话就去番禺广场,万博,科学城之类的中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了

提问:老师您好,家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后,是置换成诺德或铭筑的三房四房好,还是去坪山打新二套房合适?我们是纯刚需。手上的资金有限,只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。

回答:谢谢您的付费咨询,回答您的问题前,我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候,同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户:一个客户年入300万,卡里躺着600万,二线城市房多多,却只敢买到400万,一番交流后,基于他们的过往消费习惯,我们建议把预算提高到1000万,哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小,也不至于负债过高而不适应。奈何这个客户没听劝,自己还是和行家买了个400万,升值有限不说,而今还有劲没处使,眼下被715限了购,现在陷入有钱没票的苦恼中。另一个客户,则是上个客户的极端,家庭收入四五十万,手上才小几十万,彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山,打算靠信用贷和GPGD整个800来万,对于这个激进客户,我们则是建议他把预算降低,买个500多万——这样不至于影响生活质量。又比如那个房圈皆知的蟹姐姐,她如果当时来找的是我们,或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年,我们不会让她加那么大杠杆,亦会推荐个更稳妥更主流的户型,因为她的心理承受能力太弱,再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的,年轻人接受度会更高。说那么多,我想表达的是在没有对您的家庭\/负债收入\/仓位情况\/承压能力了解之前,我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的,一定需要对您有一个综合全面的了解,才能给到一个更精准的建议,所以有空来公司面谈吧。

提问:雕叔 今时今日这个时间点 投资的话是选择广州天河还是深圳南山或宝安?

回答:投资的话,去年8-12月份,深圳已经涨了一小波,甚至可以把“小”字去掉,广州去年底只是小阳春蠢蠢欲动了1.5个月谁知一过年就遇到“疫情”,不过咱们都是明白人,做好自己就不怕:1、如果纯投资,深圳南山、宝安的价格略高了一些,必经已经涨了上来,而且杠杆不太行,这也是事实2、广州反而更好,因为价格没有怎么涨,至少没有普涨,所以危机中之中有机会啊,广州投资首选天河,次选番禺+萝岗(含老黄埔)结论:如果资金量大的话,这两个地方都可以入的,没有任何问题。

提问:请问雕叔:1.同一板块的投资我应该找价格便宜劣房子,还有找户型好价格贵的好房子。2.骏景和美林湖畔价格接近,但骏景小区和房子都老旧,请问未来增量谁更大?

回答:如果是投资的话:尽量在同一个板块找二线的楼盘,就是尽量不要找网红或者热度很高的盘,因为网红盘是”火车头“,后面的二线楼盘的价格一定会跟上,只是需要时间而已,如果投资的话,那就选二线盘好了,但前提是不要选硬伤盘和户型骏景和美林我有一篇文章讲到过,可以去看看,目前来看,两个盘半斤八两,未来增量都不错

提问:越秀天悦江湾怎样呢请问

回答:性价比不是很高,地铁也没有,周边的创新湾崛起需要等不短的一段时间,价钱不便宜了其实,估计是南向望江住得舒服点,但是这个珠江后航道的江景价值着实一般

提问:万科金域华庭如何?

回答:同福中路第一小学的学位房,妥妥的地铁盘,品质在周边可以说是鹤立鸡群了,万科物业也可以了,短板就是周边没有大盒子商业配套,小区比较小。还有就是这个小区里面有部分是公寓来的,有点杂,而且大户型4房是复式单位不好用,没阳台。也是因为这个盘对比光大那些知名成熟大盘相对来说比较小,而且之前没地铁,少人提也正常,现在8号线北延线通了,就在同福西路地铁站,跟琶洲搭上边,相对好很多了

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